You can use a line of credit to perform a majority of the rehab and then pay it off once you refinance.

Now for the numbers:Year 1             Year 2          Year 3           Year 4             Year 5INCOMEGross ScheduledRent Income                         266,400        274,392         282,624         291,102           299,836TOTAL GROSS INCOME      266,400        274,392         282,624         291,102           299,836VACANCY & CREDIT LOSS       7,992            8,232             8,479              8,733               8,995GOI                                        258,408        266,160          274,145         282,369          290,840OPERATING EXPENSES     Accounting                          2,000             2,060               2,122             2,185              2,251     Advertising                          1,000             1,030               1,061             1,093              1,126     Insurance                           15,000          15,450            15,914            16,391            16,883     Janitorial Service                 4,800             4,944              5,092              5,245              5,402     Lawn/Snow                          2,400             2,472              2,546              2,623              2,701     Legal                                     4,000             4,120              4,244              4,371              4,502     Property Management   12,920            13,308            13,707           14,118            14,542     Repairs/Maintenance     15,000            15,450            15,914            16,391           16,883     Supplies                                 500                 515                  530                 546                 563     Taxes            Real Estate                40,000            41,200            42,436            43,709            45,020     Trash Removal                10,400            10,712            11,033            11,364            11,705     Utilities           Electricity                      2,800              2,884              2,971              3,060               3,151           Sewer/Water             12,000            12,360            12,731            13,113            13,506TOTAL OPERATING      EXPENSES                      122,820          126,505         130,300          134,209           138,235NET OPERATING       INCOME                         135,588          139,655         143,845          148,160           152,605                                                Year 1             Year 2            Year 3            Year 4              Year 5NET OPERATING     INCOME                     135,588           139,655          143,845         148,160          152,605- Debt Service                109,969           109,969          109,969         109,969          109,969- Cap Additions                          0                      0                       0                     0                      0 CASH FLOW BEFORE           TAXES                       25,619             29,686           33,876            38,191            42,636Cash-on-Cash Return          7.92%              9.18%          10.48%          11.81%           13.19%(CFBT/Cash Inv.)Capitalization Rate              9.00%              9.27%            9.55%             9.83%            10.13%Debt Coverage Ratio             1.23                1.27                1.31                1.35                1.39PROJECTED SELLING           PRICE                     1,506,500      1,551,700       1,598,300      1,646,200        1,695,600- Costs of Sale                     105,455         108,619          111,881         115,234           118,692-Mortgage Payoff           1,175,708       1,144,134       1,110,361      1,074,237        1,035,598BEFORE-TAX SALE    PROCEEDS                      225,337          298,947          376,058         456,729            541,310IRR Before Tax                  -22.39%               4.85%           13.83%          17.55%              19.25%Thank you for taking the time to analyze these numbers!

Essentially, they are going to want to see that your company has a history of paying out the distribution annually and still be solvent.

Lindsay, you could also use a HELOC (home equity line of credit).

In the meantime you may want to refi out of that loan If you have over a 650 credit score you can get a stated income loan no financials needed

If they default it will go on your credit.

If for some reason you end up looking at HELOC, at my local Credit Union they have a HELOC that is about 4% right now that moves with Prime, but can be looked at any time with up to a 10 year rate lock. 

She can also help with getting your credit ready which is something to look into well in advance of looking for financing. 

certified appraisal) $30 credit report $15 flood certification $400 appraiser's fee $400 doc prep Approximately $450 for a full appraisal from our pool of third party certified appraisers.

The following is what we can offer:Over $110,000 cash$17,000 in credit line at a home improvement store (thinking about opening another credit card which will probably offer the same line of credit)Our home has around $80,000 in equity.We both have great credit scores.I have a friend who’s a Realtor and has flipped three homes and is now in wholesaling.