Now for the numbers:Year 1             Year 2          Year 3           Year 4             Year 5INCOMEGross ScheduledRent Income                         266,400        274,392         282,624         291,102           299,836TOTAL GROSS INCOME      266,400        274,392         282,624         291,102           299,836VACANCY & CREDIT LOSS       7,992            8,232             8,479              8,733               8,995GOI                                        258,408        266,160          274,145         282,369          290,840OPERATING EXPENSES     Accounting                          2,000             2,060               2,122             2,185              2,251     Advertising                          1,000             1,030               1,061             1,093              1,126     Insurance                           15,000          15,450            15,914            16,391            16,883     Janitorial Service                 4,800             4,944              5,092              5,245              5,402     Lawn/Snow                          2,400             2,472              2,546              2,623              2,701     Legal                                     4,000             4,120              4,244              4,371              4,502     Property Management   12,920            13,308            13,707           14,118            14,542     Repairs/Maintenance     15,000            15,450            15,914            16,391           16,883     Supplies                                 500                 515                  530                 546                 563     Taxes            Real Estate                40,000            41,200            42,436            43,709            45,020     Trash Removal                10,400            10,712            11,033            11,364            11,705     Utilities           Electricity                      2,800              2,884              2,971              3,060               3,151           Sewer/Water             12,000            12,360            12,731            13,113            13,506TOTAL OPERATING      EXPENSES                      122,820          126,505         130,300          134,209           138,235NET OPERATING       INCOME                         135,588          139,655         143,845          148,160           152,605                                                Year 1             Year 2            Year 3            Year 4              Year 5NET OPERATING     INCOME                     135,588           139,655          143,845         148,160          152,605- Debt Service                109,969           109,969          109,969         109,969          109,969- Cap Additions                          0                      0                       0                     0                      0 CASH FLOW BEFORE           TAXES                       25,619             29,686           33,876            38,191            42,636Cash-on-Cash Return          7.92%              9.18%          10.48%          11.81%           13.19%(CFBT/Cash Inv.)Capitalization Rate              9.00%              9.27%            9.55%             9.83%            10.13%Debt Coverage Ratio             1.23                1.27                1.31                1.35                1.39PROJECTED SELLING           PRICE                     1,506,500      1,551,700       1,598,300      1,646,200        1,695,600- Costs of Sale                     105,455         108,619          111,881         115,234           118,692-Mortgage Payoff           1,175,708       1,144,134       1,110,361      1,074,237        1,035,598BEFORE-TAX SALE    PROCEEDS                      225,337          298,947          376,058         456,729            541,310IRR Before Tax                  -22.39%               4.85%           13.83%          17.55%              19.25%Thank you for taking the time to analyze these numbers!

After taking into account vacancy, repairs, capex I'd be breaking even until my PMI drops at 20% equity.

The 1135 sq ft brick house needs $10K repairs that would include but not be limited to new shingles and a new AC and maybe kitchen appliances.

I purchased the rental in 2009 when i was stationed in that area and due to the condition of it i got a really good deal on it did most of the repairs myself over time.....Before the fire i was paying $280/month mortgage and $225/month hoa.

I have lost tens of thousands of dollars over the last 15 years, of renters beating me out of rent, causing damage to my homes,  and including my holding costs, in addition to repair and upgrade costs.  

@Christopher Dorsey So you need $5,200 to bring the mortgage current plus the repairs.

You can buy fixer uppers and have real equity once repairs are complete.

I also have $1000 in minor repairs to do.

Just a heads up to all my BP colleagues (Quick Tip!)

If you don't have atleast an additional $10K saved up you may end up in a tight spot financially if you have an unexpected repair.