Por Qué el Sector Inmobiliario hace (DÓLARES Y) Sentido

Encienda la televisión o desplácese por Facebook, y es probable que vea al menos un anuncio de un grupo o "gurú" que promete enseñarle cómo "hacerse rico rápidamente" a través de la inversión inmobiliaria. La verdad es que gran parte de lo que están vendiendo son tácticas de alto riesgo que no son adecuadas para el inversor promedio. Sin embargo, hay una manera de obtener ingresos constantes, predecibles y de bajo riesgo a través de la inversión inmobiliaria. En esta publicación de blog, examinaremos las tácticas probadas y verdaderas que se pueden utilizar para aumentar sus ingresos, pagar deudas ... ¡Incluso financie su jubilación!

¿POR QUÉ INVERTIR EN BIENES RAÍCES?

Uno de los principios básicos de la inversión inmobiliaria radica en este hecho: todo el mundo necesita un lugar para vivir. Y de acuerdo con la Encuesta de Gastos del Consumidor más reciente de la Oficina de Estadísticas Laborales, la vivienda suele ser el gasto más grande de un estadounidense.1

Pero hay otras razones por las que los bienes raíces son una gran opción de inversión, y hemos descrito los cinco principales a continuación:

1. Apreciación
   
   La apreciación es el aumento en el valor de su propiedad con el tiempo. La historia ha demostrado que durante un período prolongado de tiempo, el valor de los bienes raíces continúa aumentando. Eso no significa que no ocurrirán recesiones. El mercado inmobiliario es cíclico, y los altibajos del mercado son naturales. De hecho, el mercado inmobiliario de Estados Unidos sufrió una fuerte caída en 2008, y muchas propiedades tardaron varios años en recuperar su valor. Sin embargo, en la gran mayoría de los mercados, el valor de los bienes raíces crece a largo plazo.
   

El Índice Nacional de Precios de Viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, que rastrea los precios de bienes raíces residenciales en Estados Unidos, publicó sus últimos resultados el 29 de agosto con el titular "El índice nacional de precios de viviendas vuelve a subir a un máximo histórico". 2

Fuente: ZeroHedge3

Si bien ninguna inversión está exenta de riesgos, los bienes raíces han demostrado una y otra vez ser una opción sólida para invertir su dinero a largo plazo.

1. Cobertura contra la inflación
   
   La inflación es la tasa a la que aumenta el costo general de los bienes y servicios. A medida que aumenta la inflación, los precios suben. Esto significa que el dinero que tiene en su cuenta bancaria vale esencialmente menos porque su poder adquisitivo ha disminuido.
   

Afortunadamente, los precios de los bienes raíces también aumentan cuando aumenta la inflación. Eso significa que cualquier dinero que haya invertido en bienes raíces aumentará con (o a menudo superará) la tasa de inflación. Por lo tanto, los bienes raíces son un lugar inteligente para poner su dinero para protegerse contra la inflación.

1. Flujo de caja
   
   Uno de los grandes beneficios de invertir en bienes raíces sobre el mercado de valores es su capacidad para proporcionar un flujo de caja mensual bastante constante y predecible. Es decir, si elige alquilar su propiedad de inversión a un inquilino, puede esperar recibir un pago de alquiler cada mes.
   

Si ha invertido sabiamente, el pago del alquiler debe cubrir la obligación de deuda que pueda tener sobre la propiedad (es decir, la hipoteca), así como cualquier reparación y mantenimiento que sea necesario. Idealmente, los ingresos mensuales de alquiler serían lo suficientemente grandes como para dejarle un poco de dinero extra cada mes, también. Podría usar ese dinero extra para pagar la hipoteca más rápido, cubrir sus propios gastos domésticos o ahorrar para otra propiedad de inversión.

Incluso si solo toma suficiente alquiler para cubrir sus gastos, la compra de una propiedad de alquiler se pagará sola con el tiempo. A medida que pague la hipoteca todos los meses con sus ingresos por alquiler, su capital continuará aumentando, hasta que sea dueño de la propiedad libre y clara ... dejándole con un flujo de caja residual en los próximos años.

Como propietario, también se beneficiará de la apreciación de la propiedad cuando llegue el momento de vender. Esta puede ser una excelente manera de ahorrar para la jubilación o incluso financiar la educación universitaria de un niño. Compre una propiedad cuando el niño sea pequeño, y con un poco de disciplina, se puede pagar para cuando estén listos para ir a la universidad. Puede venderlo por una suma global o usar los ingresos mensuales para pagar su matrícula y gastos.

1. Apalancamiento
   
   Una de las características únicas que distingue a los bienes raíces de otras clases de activos es la capacidad de aprovechar su inversión. El apalancamiento es el uso de capital prestado para aumentar el rendimiento potencial de una inversión.
   

Por ejemplo, si compra una propiedad de inversión por $ 100,000, puede poner un 10% de pago inicial ($ 10,000) y pedir prestados los $ 90,000 restantes en forma de hipoteca.

A pesar de que solo ha invertido $ 10,000 en este momento, tiene la capacidad de obtener ganancias de toda la inversión de $ 100,000. Por lo tanto, si la propiedad se aprecia a $ 120,000, un aumento del 20% sobre el precio de compra, solo tiene que devolverle al banco los $ 90,000 originales (más intereses) ... Y puedes quedarte con la ganancia de $ 20,000.

Eso significa que ganó $ 20,000 de una inversión de $ 10,000, esencialmente duplicando su dinero, ¡a pesar de que el mercado solo subió un 20%! Ese es el poder del apalancamiento.

1. Ventajas fiscales
   
   Una de las principales razones para invertir en bienes raíces es el beneficio fiscal. Hay muchas maneras en que una inversión inmobiliaria puede ahorrarle dinero cada año en impuestos:
   

Depreciación

Cuando registra sus ingresos de una propiedad de alquiler en su declaración anual de impuestos, puede deducir cualquier gasto asociado con la inversión. Esto incluye los intereses pagados sobre la hipoteca, el mantenimiento, las reparaciones y las mejoras, pero también incluye algo llamado depreciación.

La depreciación es la pérdida teórica que sufre su propiedad cada año debido al envejecimiento. Si bien es cierto que a medida que una casa envejece, estructuralmente necesitará reparaciones y los sistemas eventualmente deberán ser reemplazados, también hemos aprendido en esta publicación que el valor de los bienes raíces se aprecia con el tiempo. Por lo tanto, reclamar una "pérdida" en su inversión que realmente está ganando valor hace que los bienes raíces sean una opción de inversión atractiva.

Venta de casas en serie

Incluso si no está interesado en ser propietario de una propiedad de alquiler, otros tipos de inversiones inmobiliarias también ofrecen ventajas fiscales. En general, cuando usted es dueño de una propiedad de inversión, paga un impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia que obtenga cuando venda la propiedad.

Sin embargo, cuando vende su residencia principal, está exento de pagar impuestos sobre las ganancias de capital (hasta $ 250,000 para solteros y $ 500,000 para parejas). El Servicio de Impuestos Internos (IRS) solo requiere que viva en la casa durante dos de los cinco años anteriores. Eso significa que puede comprar una propiedad de inversión, vivir en ella mientras la remodela y luego venderla para obtener una ganancia libre de impuestos dos años después. Esta puede ser una excelente manera de comenzar a invertir en bienes raíces.

Sección 1031 Intercambios

Además de beneficiarse de su residencia personal libre de impuestos, es posible vender una propiedad de inversión libre de impuestos si lo hace a través de un intercambio 1031. Si se estructura correctamente, el Código Tributario del IRS permite a un inversionista vender una propiedad y reinvertir los ingresos en una nueva propiedad mientras difiere todos los impuestos sobre las ganancias de capital.

Cuenta de jubilación con impuestos diferidos

Es un error común pensar que solo puede comprar instrumentos financieros (es decir, acciones, bonos, fondos mutuos, etc.) a través de una Cuenta de Jubilación Individual (IRA) o 401 (k). En realidad, el IRS permite a las personas invertir fondos de jubilación en bienes raíces y otros tipos alternativos de inversiones, también. Al comprar su propiedad de inversión a través de una IRA, puede aprovechar todos los ahorros fiscales que ofrecen estas cuentas.

Asegúrese de consultar a un profesional de impuestos con respecto a todos los asuntos fiscales relacionados con sus inversiones inmobiliarias. Si se estructura correctamente, las ganancias que obtiene de sus inversiones inmobiliarias pueden protegerse en gran medida de la responsabilidad fiscal. Solo otra razón para elegir bienes raíces como su vehículo de inversión preferido.

TIPOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

Si bien hay numerosas formas de invertir en bienes raíces, nos centraremos en tres formas principales en que los inversores promedio ganan dinero a través de bienes raíces. Ya tocamos varios de estos en la sección anterior.

1. Remodelar y revender
   
   HGTV tiene innumerables programas de "realidad" con flippers de propiedades que hacen que esta estrategia de inversión parezca fácil. Comúnmente conocido como "Fix and Flip", los inversores compran una propiedad con la intención de remodelarla en un corto período de tiempo, con la esperanza de venderla rápidamente para obtener ganancias.
   

Esta es una táctica de mayor riesgo, y una para la cual muchos de los "gurús" inmobiliarios de los que hablamos anteriormente afirman tener la fórmula mágica. Prometen enormes ganancias en un corto período de tiempo. Pero los inversores deben comprender los riesgos involucrados y estar preparados financieramente para cubrir los gastos adicionales que puedan surgir.

Afortunadamente, un agente inmobiliario experimentado puede ayudarlo a identificar propiedades que pueden ser buenas candidatas para este tipo de estrategia de inversión ... y ayudarlo a evitar algunas de las trampas que podrían descarrilar sus planes.

1. Alquiler Tradicional
   
   Una de las opciones más conservadoras para invertir en bienes raíces es comprar una propiedad de alquiler. El atractivo de una propiedad de alquiler es que puede generar flujo de efectivo para cubrir los gastos, mientras aprovecha la apreciación a largo plazo del valor de la propiedad y los beneficios fiscales de invertir en bienes raíces. Es un ganar-ganar, y una excelente manera para que los inversores primerizos comiencen.
   

Y según la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos, los alquileres de residencias principales han aumentado un 21.9 por ciento entre 2007 y 2015 a medida que la demanda de unidades de alquiler continúa creciendo.1

1. Alquiler a corto plazo
   
   Con el enorme movimiento hacia una "economía compartida", las plataformas que facilitan los alquileres a corto plazo, como Airbnb y HomeAway, están en auge. Su popularidad ha estimulado una tendencia creciente hacia las casas de vacaciones de doble propósito, que los propietarios usan parte del año y alquilan el resto del tiempo. También hay un número creciente de inversores que compran viviendas unifamiliares con el único propósito de arrendarlas en estos sitios.
   

Los alquileres a corto plazo ofrecen varios beneficios sobre los alquileres tradicionales, que muchos inversores encuentran atractivos, incluida la flexibilidad y los mayores márgenes de beneficio. Sin embargo, las propiedades más rentables están ubicadas estratégicamente cerca de destinos turísticos populares. Necesitará un profesional de bienes raíces con experiencia para ayudarlo a identificar la propiedad adecuada si desea tener éxito en este mercado altamente competitivo.

¿LA INVERSIÓN INMOBILIARIA SUENA DEMASIADO BUENA PARA SER VERDAD?

Todos hemos escuchado historias, o tal vez incluso conocemos a alguien, que se hizo rico con una compra de bienes raíces oportuna. Sin embargo, al igual que cualquier estrategia de inversión, un alto potencial de ganancias a menudo va de la mano con un aumento en el riesgo. Aún así, hay evidencia sustancial de que una inversión inmobiliaria bien ejecutada puede ser una de las mejores opciones para su dinero.

Comprar una casa para remodelar y revender puede ser altamente rentable, siempre y cuando tenga un equipo de confianza para completar la remodelación rápidamente y dentro del presupuesto ... y los medios financieros para llevar la propiedad durante unos meses adicionales si se producen retrasos.

O, si compra una casa por apreciación y flujo de efectivo, puede atravesar los altibajos del mercado sin estrés porque sabe que el valor de su propiedad aumentará con el tiempo y sus gastos están cubiertos por sus ingresos por alquiler.

En cualquier escenario, asegúrese de estar trabajando con un agente de bienes raíces que tenga conocimiento del mercado de inversión y pueda guiarlo a través del proceso. Si bien ninguna inversión está exenta de riesgos, una inversión conservadora y bien planificada en bienes raíces puede complementar sus ingresos y prepararlo para la seguridad financiera futura.

Si está considerando una inversión en bienes raíces, contáctenos para programar una consulta gratuita. Tenemos experiencia trabajando con todo tipo de inversores y podemos ayudarle a determinar la mejor estrategia para cumplir con sus objetivos de inversión.

Fuentes:
⦁ Bureau of Labor Statistics Consumer Expenditure Survey Annual Report – https://www.bls.gov/opub/reports/consumer-expenditures/2015/home.htm
⦁ S&P Dow Jones Indices Press Release –
https://www.spice-indices.com/idpfiles/spice-assets/resources/public/documents/574349_cshomeprice-release-0829.pdf?force_download=true
⦁ Durden, T. (29 de noviembre de 2016). Los precios de las viviendas en EE.UU. suben por encima de los niveles de julio de 2006, alcanzan un nuevo récord [blog post] ZeroHedge –
http://www.zerohedge.com/news/2016-11-29/us-home-prices-rise-above-july-2006-levels-hit-new-record-hig